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房地产信托"紧缩"加大投资风险

来源:上海金融报

        虽然监管层对房地产信托保持高压态势,但出于利益驱动,近几周来房地产信托发行数量依然节节攀升,并始终占据信托规模的"半壁江山"。为此,银监会近期采取升级措施,对涉及房地产业务的所有信托产品进行审批。分析人士表示,目前房地产信托的风险正在加大,新的监管政策或将增加房地产企业的融资成本,投资者应保持谨慎。

        统计显示,上周共16家信托公司参与发行了30款集合信托产品,发行规模80.28亿元。与前一周相比,上周信托发行的产品数量增加5款,而参与发行的机构比上周减少2家,市场参与度略有下降。

        与此同时,上周发行的固定期限类产品的平均规模为2.68亿元,平均期限为1.74年,平均收益达到9.53%,相较于前一周的9.62%,平均收益虽有所回落,但相较于银行贷款,融资成本依然较高。信托市场收益率水平的不断推高,与当前紧缩的宏观经济环境是密不可分的。

        上周发行的产品其资金运用方式依然集中在权益投资、股权投资、贷款和组合运用上,其中,权益投资类产品11款,拟募集资金22.59亿元,占比28.14%;组合运用类产品有3款,拟募集资金29.56亿元,占比36.82%,平均规模较大;贷款类产品6款,占比10.19%;股权投资类产品4款,拟募集16.4亿元,占比20.43%。

        虽然监管层对房地产信托依旧“严防死守”,但上周集合信托产品投资领域依旧集中在房地产领域,共有12款房地产信托产品成立,募集资金28.06亿元,占总规模的50.08%。同时在发行的30款信托产品中,也有12款是投资于房地产市场的,拟募集资金49.84亿元,占总发行规模的62.08%。显然,市场上关于暂停房地产信托业务的传闻似乎并没有减弱信托公司和房产商的融资热情。不过,从参与发行此类产品的信托机构可以看出,此前发行较大规模的中融、四川、中信[简介 最新动态]和平安等信托公司由于处在监管层的重点监管下,正在逐渐淡出房地产信托市场。

        地产信托占比逾六成。似乎是看到了房地产信托“刹不住车”的势头,银监会的监管风暴也越刮越大。有消息称,继5月中旬要求控制房地产信托规模之后,日前监管层再度对房地产信托业务进行窗口指导,要求今后信托公司凡涉及到房地产的相关业务都需要逐笔报批。

        事实上,今年以来,房地产信托规模一直居高不下,尽管监管层一直挥舞着调控的“大棒”,但出于利益的驱使,信托公司实在无法舍弃这部分业务。据用益信托工作室最新公布的数据,今年前5个月集合信托产品投向房地产行业的资金规模达1168亿元,占信托资金总量的45%。其中5月份当月投向房地产的信托资金规模为256亿元,高于4月份的248亿元和3月份的194亿元。而近几周的数据更显示,即便是在高压下,房地产信托依然维持了较高的增长率。也正因此,银监局再次选用“窗口指导”的方式,多家信托公司陆续收到来自银监部门的电话,要求以后凡涉及房地产相关业务,不论是公司自有资金、单一信托还是集合信托计划都要报到上海银监局审批。上一次的窗口指导还只针对房地产信托业务,而这一次只要涉及到房地产业务的都在其列。

        分析人士称,现阶段银监会收紧房地产信托主要有两个因素,一是因为银行的开发贷在不断收紧,而信托却在大规模放款,与当前的市场调控相违背;二是由于房地产市场走势不明朗,政策的变化无法预估,加上信托所要求的投资回报不断上升,各大信托公司在风险掌控上也开始吃紧。

        中远期风险逐渐显现。据介绍,目前房地产信托的风险主要来自3个方面:资金被挪用的风险,项目无法完工的风险和房产卖不出去的风险。近段时间房企通过信托渠道融资成本不断走高,目前年利率已经在30%左右,最高的甚至达到45%。即使房企能承受当前的融资成本,但毕竟偏离了正常范围,中长期来看风险不可小觑。另外,信托公司参与项目的投资,不单是财务投资人的角色,同时也需要参与到项目的管理和开发,保证项目的按时完工,但这对于开发团队的成熟性要求比较高,一般的中小开发商达不到信托公司选择开发商的要求。

        对此,用益信托工作室分析师称,不论是监管层的“窗口指导”效应,还是信托公司为了控制风险自主暂停业务,房地产市场的前景似乎都不太明朗,新业务若需逐笔报批,将大大影响项目的融资效率,融资成本也会相应增加,这对信托公司开展业务将造成很大的影响,因此,若非好的房地产项目,信托公司将宁愿选择放弃,转而寻求其他新项目。


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