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1.4万亿存货压顶133地产公司 15家负债率超80%

       地产业告急,危险的信号潜藏在133家地产上市公司的三大财务指标中。首先是资产负债率高企。据同花顺统计, 截至3季度末,沪深两地133家上市房企的平均资产负债率为63%,其中7家负债率高于85%,15家高于80%,51家高于70%,80家高于均值。行业总负债首破万亿。 经营性现金流缺口也在急剧膨胀。约7成共91家公司经营性现金流告负。最严重的是首开股份(600376.SH)和保利地产(600048.SH),缺口近67亿。而这133家公司中,账面资金少于10亿的有83家,少于1亿的有20家。再就是存货居高不下。近8成合计102家上市公司拥有超过10亿的存货。头四号公司是万科A(000002.SZ)、保利地产、金地集团(600383.SH)、招商地产(000024.SZ),分别有1929亿、1472亿、653亿、470亿的存货待周转。这三组数据的矛盾点在于,有6成公司账面尚不足10亿资金,却有8成房企积压的存货超过10亿。周转不灵资金紧缺的地产商们,拿什么来拯救过70%的负债率?
  51家房企资产负债率超过70%。高资产负债率几乎成了地产业的代名词。ST园城(600766.SH)是首家出现资不抵债的房企,据同花顺数据,ST园城在133家上市房企中负债最严重,负债率高达110%。其次是高新发展(000628.SZ),负债率达95%,濒临资不抵债的边缘。此外资产负债率超过80%的上市房企有15家,其中包括了四大房地产商之一保利地产。
  地产商高负债的根源在于十年黄金地产期驱动下的快速扩张。不管是地产大鳄,还是中小地产商,都力图从十年的行业景气中分到一杯羹。保利是其中的一个典型。
  “保利风格相对激进。”众多分析师这样评价保利。业内则用“三抢”——“抢土地、抢市场、抢项目”来总结保利。
  据理财周报统计分析,保利地产在过去的7-8年间扩张速度较快,2010年最为明显。而2010年,是中国房地产最为鼎盛的一年。
  2003年至2011年三季度保利累计赚取利润170亿,其中仅2010年一年的净利润就有55亿,占比32%;同期经营性净现金累计-537亿,2010年高达-445亿;2004年至2011年三季度,保利地产的存货累计增加了1457亿,仅2010年一年就剧增了498亿;近8年保利地产总负债1004亿,其中2010年一年债务就新增了307亿。
  “保利这两年的扩展力度很大,平均每年至少新开拓7-8个城市。”东海证券分析师李文印证了理财周报的分析,“今年大环境不好,稍微放慢节奏了。”
  但是,相对其他地产商,今年保利的扩张力度仍然不小。前三季度保利盈利35.7亿,而经营现金赤字却高达66.7亿。
  据国泰君安研究所统计,今年1-10月,保利拿下了20多个地产项目,累计911万平方米,支付地价306亿元。仅次于万科的新增地块建筑面积1415万方米。
  而业内的多数地产商则变得谨慎了。“今年房地产投资收紧,地产商的拿地数量都比去年下降,减少了40%左右。” 华泰证券某分析师告诉理财周报记者。
  面对现金压力,保利仍然沿袭过去8年的运营模式,靠外部融资来缓解现金压力。截至3季度末,保利的资产负债率约为81%,其中借款和债券在总资产中的占比达30%,预收账款占比达41%?;痪浠八?,保利借用银行、债权人和客户的钱在赚钱。
  万科、招商和金地的运营情况也与保利相似,负债率分别为79%、67%、75%。今年前三季度这三家地产大鳄分别盈利41亿、27亿、54亿,却各自承担了15亿、27亿、36亿的经营现金缺口,新增借款和债券分别为-30亿、36亿、10亿,预收账款增量分别为484亿、28亿和127亿。
  事实上,133家上市地产公司中依赖举债扩张的多达80家(资产负债率超过70%),招保万金仅仅是这80家房企的最大典型。
  目前“招保万金”的账面资金在133家公司排行前四,合计861亿,资金相对充裕。但是,相对于“招保万金”这四大金刚,一些中小房企面对调控的抗风险能力可能会稍嫌不足。
  “‘招保万金’是房地产企业中的佼佼者,面对调控算是相对安全的。但是它们也会遇到资金链紧张的问题,可想而知整个行业的形势有多严峻,中小开发商破产的可能也是有的。”珠海某地产商品宣传部邓女士表示。
  众多分析师也纷纷表示,体量小、资金压力较大的中小型房地产企业将面临严峻考验,甚至退出市场。

 


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